"The Benjamin": Cómo revivir Worcester con un acuerdo fiscal a 15 años

Tendemos a tener una visión acotada de las ciudades en Estados Unidos. Es un país cuyos indicadores demográficos son x17 los de Chile, lo que dificulta seguir de cerca sus tendencias y evolución desde el extranjero. Generalmente nos centramos en ciudades como Miami, New York y San Francisco; sin embargo, gran parte de los negocios se generan en otras zonas con alto potencial y atractivos retornos.

En este artículo repasaremos el proyecto "The Benjamin", analizando su ubicación, desarrollador, ratios financieros y algunos detalles adicionales del proyecto.

Worcester (se pronuncia wuust-er) es la segunda ciudad más grande de New England, solo detrás de Boston, Massachusetts. Es en esta ciudad donde se ubica el nuevo desarrollo de Boston Andes Capital.

Inversión exclusiva en capitales privados dentro de Massachusetts

"The Benjamin" es un desarrollo multifamiliar de Clase A que se ejecutará en 3 años, ofreciendo 364 unidades con amenidades premium como rooftop lounge y spa para mascotas. Se encuentra en un mercado dinámico y de alta demanda, con una tasa ocupacional del 98.3%. La rentabilidad anual proyectada oscila entre el 21% y el 24%, estimándose un múltiplo de retorno de x1.86. Lo más destacable es el acuerdo fiscal de 15 años, que genera ahorros de hasta el 70%.

Características principales:

• Ubicación estratégica:

  Worcester, MA, segunda ciudad más grande de Nueva Inglaterra, situada en una zona con proximidad a centros educativos, médicos y comerciales.

• Conectividad:

  A tan solo 5 minutos a pie de Union Station (tren) y a 40-50 minutos de Boston, ya sea en tren o autopista.

• Fuerte demanda:

  El segmento de renta multifamiliar muestra una tasa de ocupación del 98.3% y se proyecta un crecimiento en las rentas del 7.6% anual.

• Incentivos Fiscales:

  Cuenta con un acuerdo de exención fiscal por 15 años, que implica una reducción promedio de 70% en impuestos (US$13MM).

• Estado del proyecto:

  Los permisos y diseños están completados, y se cuenta con un contrato de construcción garantizado (GMP).

Equipo gestor

Boston Andes Capital (BAC) es especialista en inversión, desarrollo y gestión inmobiliaria. Fundada en 2002 y con sede en Boston, opera también en Argentina, Colombia y Chile. Su enfoque se centra en proyectos de $10-$100 millones en mercados de Massachusetts, y actualmente cuenta con $1.2B en AUM y una TIR promedio del 22%.

The Michaels Real Estate Group es líder nacional en desarrollo residencial, con proyectos en 39 estados, 596+ comunidades, 74,000 unidades y $11B en AUM. Es el mayor propietario del sector privado de viviendas asequibles en EE.UU., destacándose por crear comunidades sostenibles que mejoran el entorno y el bienestar de los residentes.

Datos financieros

"The Benjamin" | Off Market Multifamily

La TIR proyectada por el desarrollador es de 25.83% en 36 meses (antes de impuestos en EE.UU.). Parte de esta rentabilidad se fundamenta en US$ 13MM en ahorros otorgados por el TIFAs, que generan un ahorro del 70% en ítems fiscales.

Cálculo de TIR proyectada:

TIR Proyecto The Benjamin: 25.8%
- Impuestos: 1.8%
- Otros gastos: 1%
TIR para el inversionista: 23.01%
* Sin estructura Wbuild: 21.51%

Riesgos asociados

Si bien la inversión se efectúa en la génesis del proyecto, existen ciertos riesgos; sin embargo, muchos de ellos ya están mitigados. Por ejemplo, los permisos ya están aprobados, lo que minimiza el riesgo de retrasos. Además, el hecho de que el gestor sea un experto en Massachusetts representa una ventaja comparativa significativa.

Otros riesgos están asociados a la etapa de construcción y a factores macroeconómicos que podrían afectar la tasa SOFR. Igualmente, el proyecto cuenta con un GMP para prevenir alzas en los costos.
*SOFR (Secured Overnight Financing Rate): se basa en el costo diario de prestar a través de recompras de bonos del Tesoro de EE.UU.

El due diligence en este tipo de negocios es riguroso, ya que participan institucionales, family offices y fondos de inversión con tickets superiores a US$1MM, lo que otorga un blindaje superior frente a inversiones tradicionales en real estate.

Truist Bank y Save Heaven aportan un total de US$ 89MM en financiamiento mediante un préstamo de construcción y un arrendamiento de terreno a 99 años, lo que evidencia la confianza de la banca tradicional en el proyecto.

Inversión exclusiva en capitales privados dentro de Massachusetts

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