Capitales privados; ¿Dónde invierten los institucionales y altos patrimonios?

Invertir en capital privado es como reservar mesa en ese restaurante que no aparece en Instagram, ni Tik Tok; menos conocido, más exclusivo y, usualmente, mejor resultado.

Invertir en Capital Privado: Por qué institucionales y HNWI apuestan fuerte por el Real Estate

Dentro del mundo privado puedes optar por venture capital, infraestructura o deuda privada, pero el real estate, a mi parecer, destaca por ofrecer retornos más estables y un track record enorme. ¿Qué nos gusta en general del mundo inmobiliario? Los inmuebles, especialmente en mercados consolidados, tienden a proteger bien el capital ante distintos escenarios.

Las inversiones inmobiliarias privadas suelen ofrecer retornos atractivos por compensar una menor liquidez, algo que llamamos "prima por iliquidez". Es como aceptar una espera más larga en una fila sabiendo que al final recibirás un producto superior. Justamente, esta prima explica por qué inversores institucionales y personas con altos patrimonios (HNWI) han preferido esta clase de activos ante otros durante los últimos años.

Pero, ¿por qué Real Estate específicamente?

• Estabilidad:

  En contextos volátiles, como el actual, el mercado inmobiliario puede ofrecer una protección significativa contra las fluctuaciones del mercado financiero, funcionando casi como un paraguas en días lluviosos. También, uno puede utilizar distintos tipos de paraguas: multifamiliar, infraestructura, industrial, hoteles y otros. Cada paraguas es único, por lo que tiene sus propios beneficios y riesgos asociados.



• Apreciación del activo:

  La mayoría de las inversiones inmobiliarias tienen la capacidad de aumentar su valor en el tiempo, especialmente cuando están ubicadas en mercados dinámicos con fuerte crecimiento demográfico o económico. Comprar una propiedad en un área emergente es comparable a apostar por un canterano de tu equipo que promete ser el siguiente Messi; es riesgoso, pero si aciertas, la recompensa es alta—si no, pregúntale al Barcelona.



• Diversificación y estabilidad:

  Cuando los mercados bursátiles caen o se vuelven inestables, las inversiones inmobiliarias suelen resistir mejor el golpe. No es algo difícil de entender, son activos tangibles que se encuentran bien emplazados (por lo general) y se les hizo un due diligence riguroso por parte de las partes invertidas.

  Es cierto que la tasa de financiamiento si está afectada por factores macroeconómicos, pero las proyecciones de un desarrollo ya las incluyen en su riesgo y en análisis está basado en la tasa SOFR + una prima en la cual se proyecta con anticipación.

¿Quiénes acceden a este tipo de inversiones?

Institucionales y HNWI buscan constantemente inversiones que equilibren retorno y seguridad. Por eso, no es casualidad que el real estate sea una pieza clave en sus estrategias, especialmente en tiempos volátiles, cuando las propiedades ofrecen algo que pocas otras inversiones pueden: estabilidad y resistencia ante incertidumbres financieras.

Ojo al dato

Invertir directamente en este tipo de activos suele tener tickets mínimos de US$1MM. ¿Por qué tan alto este ticket? Simple, el desarrollador quiere desarrollar, no gestionar cliente, por lo que busca la menor cantidad de inversionistas y, al mismo tiempo, busca inversionistas que entiendan dónde están invirtiendo, así pueden trabajar sin recibir preguntas constantes o miedos fuera de lugar.

El capital privado en real estate ofrece exclusividad, protección frente a la volatilidad, potencial de valorización y retornos atractivos.

Según datos recientes de KKR, institucionales y HNWI suelen alocar gran parte de sus portafolios a estos activos, comparables a guardar tus mejores vinos para una ocasión especial: la liquidez inmediata no es prioridad, sino el rendimiento de largo plazo.

Según datos de KKR, un individuo promedio en EE.UU. apenas invierte un 1% en activos alternativos, mientras que los HNWI destinan hasta un 12%. Por otro lado, las instituciones globales suelen asignar entre un 16% y un 19% de su cartera a inversiones alternativas, y ciertos fondos de pensión, como los canadienses, alcanzan incluso un 38%. Pero quienes más apuestan por alternativas privadas son los endowments en EE.UU., llegando al 55%, destacando claramente que quienes buscan retornos robustos y consistentes prefieren esta clase de activos frente a opciones más tradicionales.

Asignaciones comunes a inversiones alternativas según tipo de inversor (%)

Colocación de portfolio en capitales privados por tipo de inversionista.

¿Qué son exactamente los endowments en EE.UU.? Son fondos creados principalmente por universidades o instituciones sin fines de lucro para garantizar estabilidad financiera y financiamiento a largo plazo. Operan como tus ahorros de emergencias, pero a gran escala y buscando los mejores retornos posibles. Y precisamente por esto, la diversificación en activos privados, especialmente real estate, se convierte en una estrategia fundamental.

Desde Chile, invertir en un desarrollo inmobiliario en EE.UU. implica contar con una estructura legal robusta y especializada, generalmente bajo estructuras tributarias eficientes como LLC's (Limited Liability Companies) o sociedades en Delaware. Además, es crucial tener el asesoramiento de abogados que entiendan profundamente las regulaciones tributarias y legales tanto chilenas como estadounidenses. Por último, el networking es esencial, ya que muchas de estas oportunidades llegan a través de contactos confiables que te permiten acceder a proyectos de calidad y con potencial de retorno atractivo. También cumplir la cifra mínima de inversión del proyecto, la cual probablemente supere los US$1MM.

En Wbuild hemos trabajado con desarrolladores como 12Ten Capital y Black Salmon para disponibilizar las inversiones a este tipo de activos por montos más accesibles, sin sacrificar las ventajas comparativas. Puedes agendar tu reunión llenando nuestro formulario y para invertir desde $US30.000 en capitales privados.

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KKR - 5 Things to Know About Alternatives
*Henry H. McVey - Head of Global Macro & Asset Allocation
*Paula Campbell Roberts - Chief Investment Strategist for Global Wealth