"Harper Grove": Estabilización para venta en Orlando

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Cuando mencionan Orlando, tendemos a pensar en Disney y otros parques de diversiones. Por eso, cuando nos hablan de una oportunidad en un desarrollo inmobiliario allí, creo que lo primero es asociarlo con una oportunidad vacacional. Harper Grove no es el caso; este proyecto está destinado al arriendo para población permanente en la zona, dirigido a trabajadores. Como dato, 80% de los nuevos empleos durante el 2023 no se relacionan con el sector turístico.

En este artículo repasaremos el proyecto "Harper Grove", analizando su gestor, datos claves, ratios financieros y algunos detalles adicionales del proyecto.

Gestor de calidad: Beacon Real Estate Group

Beacon Real Estate Group se especializa en la adquisición de multifamily, oficinas y propiedades destinadas a retail en grandes mercados del sureste de Estados Unidos.

Cuentan con más de 10 millones de pies cuadrados administrados en activos americanos. Su enfoque se centra en identificar activos subcapitalizados o con gestión deficiente, situados en submercados con sólidas tendencias demográficas, adquiriéndolos por debajo del costo de reposición para maximizar el potencial de retorno para sus inversionistas.

Su estrategia se enfoca en generar valor añadido a través de una gestión optimizada, un posicionamiento estratégico de cada propiedad y una capitalización adecuada para ejecutar planes de negocio bien definidos. En el segmento multifamiliar, Beacon Real Estate Group posee aproximadamente 6,500 unidades, con la mirada puesta en mercados primarios y secundarios del sureste estadounidense.

Cuentan con 67 ciclos de inversión completados y 39 por completarse, promediando una rentabilidad anualizada (TIR) de 24.7% de retornos ya realizados, sin haber registrado retornos negativos en estas desinversiones.

Es un gestor experimentado, con más de 50 años operando, un track record sólido y definido.

Inversión en Orlando en un multifamily sin riesgos de construcción

Harper Grove es un multifamily Clase A, ubicado en la zona de Davenport, ya construido con 264 unidades con características premium y un enfoque estratégico en un mercado de alta demanda con sólidas tendencias demográficas. La inversión sigue una estrategia Value Add, con un perfil de riesgo tipo Core Plus.

Activo Nuevo Clase A:
Un complejo de 264 unidades entregado en 2023, eliminando riesgos de construcción.
Ubicación Estratégica:
En Davenport, dentro del área metropolitana de Orlando, epicentro de una migración masiva y diversificación económica.
Adquisición inteligente:
El gestor adquirió el activo a USD 263,000 por unidad, significativamente por debajo del costo de reposición estimado de USD 307,000. Este diferencial crea valor intrínseco desde el inicio.

¿Por qué Harper Grove es un buen proyecto?

La inversión se apoya en los sólidos fundamentos del mercado de Orlando:

Demanda Insatisfecha:
Un déficit habitacional agudo impulsa la ocupación (se proyecta un 95% de ocupación) y el crecimiento de rentas proyectado es 4.3% anual para 2025-2026.
Fuerte Creación de Empleo:
Más allá del turismo, el cual otorga una base sólida en empleos, sectores como tecnología y finanzas impulsan el crecimiento.
Demografía Favorable:
Altos ingresos promedio en la zona sustentan la demanda por viviendas de calidad como Harper Grove.
Migración:
La alta migración ha generado un déficit de 20,800 unidades anuales frente a solo 2,800 entregadas entre 2022 y 2023. Esto ha impulsado un aumento proyectado del 5.2% en los precios de las viviendas en el área de Orlando.

Vamos a los números

La inversión total es por USD 69,400,000 con USD 26,800,000 de equity (capital a ser financiado). El horizonte es a 3 años + 1 posible año de extensión. El MOIC (Multiplicador del capital invertido) fluctúa entre x1.9 y x1.71. Esto es principalmente por las estimaciones del cap rate de salida.
La rentabilidad estimada y anualizada (TIR) para Harper Grove fluctúa entre 16% a 20% incluyendo los dividendos que se espera sean repartidos trimestralmente.

Las unidades (264) fueron adquiridas a un costo de USD 263,000, con un costo de reposición de USD 307,000.

Cuenta con una estrategia Value Add, lo cual implica que el gestor adquiere una propiedad con buenos cimientos y potencial, para transformarla y maximizar su valor.
Cuando hablamos de un perfil de riesgo Core Plus, es un espectro dentro de una matriz de riesgos. Core Plus es un riesgo medio, en donde se mantendrá la buena calidad y base sólida del proyecto –ese es el componente "Core"– y el componente “Plus” viene de la identificación de oportunidades claras y específicas para mejorarlas y aumentar el valor del activo. No se harán transformaciones radicales o se asumirán riesgos desmedidos. Es una oportunidad idónea con un buen equilibrio riesgo-retorno.

Otros riesgos asociados

El proyecto cuenta con riesgos de construcción mitigados, por lo que gran parte de los riesgos actuales se encuentran en los factores economicos, operacionales y las proyecciones financieras del gestor.

Como ya hemos comentado, el gestor es experimentado y cuenta con un backlog de proyectos solidos y respetables. Conoce la zona y no es primera vez que realiza una adquisición de esté tipo, por lo que podemos esperar una operación eficiente y acorde a las proyecciones esperadas.

El due diligence en este tipo de negocios es riguroso, ya que participan institucionales, family offices y fondos de inversión con tickets superiores a US$1MM, lo que otorga un blindaje superior frente a inversiones tradicionales en real estate.
La confianza entre los inversionistas y el gestor es un factor importante para el desarrollo de la estrategia y la ejecución del plan de negocio.

El proyecto físicamente

El proyecto ya fue construido, incluso puedes buscar en Google “Harper Grove Apartments Davenport” y encontrarlo o ingresar al sitio web para posibles arrendatarios.

Aquí algunas imágenes de la oportunidad.

Planos de las unidades:

Espacios comunes:

Interior de las unidades:

Invertir en capitales privados

Invertir en capitales privados no es sencillo. Se trata de oportunidades que se negocian a puertas cerradas, con relaciones establecidas o que requieren contar con un patrimonio considerable para que se te acerque este tipo de gestores. Además, es fundamental contar con una estructura tributaria optimizada, en muchos casos a través de LLC y LP.
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